전세나 월세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 가장 먼저 확인해야 할 제도 중 하나가 임차권등기명령입니다.
임차권등기를 마치면 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 유지하면서 다른 집으로 이사할 수 있습니다. 보증금 전액뿐 아니라 일부만 반환받지 못한 경우에도 신청할 수 있으며, 변호사를 반드시 선임해야 하는 절차는 아니어서 필요한 서류를 갖추면 직접 신청할 수 있습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 제도명 | 임차권등기명령 |
| 신청 조건 | 임대차 종료 + 보증금 미반환 |
| 일부 미반환 | 신청 가능 |
| 신청 법원 | 임차주택 소재지 관할 지방법원·지원·시·군 법원 |
| 기본 비용 예시 | 임대인·임차인 각 1명, 주택 1개 기준 43,400원 |
| 주요 서류 | 임대차계약서·등기사항증명서·전입 및 점유 관련 자료 |
| 신청 방법 | 법원 방문 또는 전자소송 등 |
| 변호사 | 필수 아님 |
| 핵심 효력 | 대항력·우선변제권 유지 |
| 이사 시점 | 임차권등기 기입 확인 후 권장 |
| 신청비용 | 임대인에게 청구 가능 |
현행 주택임대차보호법은 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않았다면 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다.
임차인은 일반적으로 주택을 인도받고 주민등록을 유지해야 대항력을 계속 유지할 수 있습니다.
전세보증금을 돌려받지 못했는데 새로운 집으로 이사하면서 전입신고까지 옮겨버리면 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다.
임차권등기명령은 이런 상황에서 임차인을 보호하기 위한 제도입니다.
법원의 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 실제로 완료되면, 그 뒤 기존 주택에서 이사하거나 주민등록을 옮겨도 종전에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
“보증금을 아직 돌려받지 못했지만 이 집에 대한 내 임차권을 등기부에 남겨두고 이사하겠다.”
라고 이해하면 쉽습니다.
두 가지 조건이 핵심입니다.
아직 정상적인 계약기간이 남아 있는 상태라면 원칙적으로 신청할 수 없습니다.
신청할 수 있는 대표적인 경우는 다음과 같습니다.
묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 해지 통지를 한 뒤 3개월이 지나 임대차가 종료된 경우 신청할 수 있습니다.
보증금을 한 푼도 돌려받지 못한 경우만 해당하는 것이 아닙니다.
예를 들어 전세보증금이 2억원인데 집주인이 1억5천만원만 돌려주고 5천만원을 지급하지 않았다면 남은 보증금에 대해 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
원칙적으로 임대차가 끝난 뒤 신청합니다.
예를 들어 계약 만료일이 2026년 8월 31일이라면 집주인이 “보증금을 못 돌려준다”고 미리 말했다고 해도 일반적으로 계약 종료 전부터 임차권등기명령이 가능한 것은 아닙니다.
계약이 실제 종료됐고 반환받아야 할 보증금이 남아 있어야 신청요건을 충족합니다.
가능합니다.
생활법령정보는 임차보증금 전액뿐 아니라 일부라도 돌려받지 못한 경우를 임차권등기명령 신청 대상에 포함한다고 안내합니다.
이 경우 반환받지 못한 3천만원을 기준으로 신청할 수 있습니다.
임차주택의 소재지를 관할하는 다음 법원에 신청합니다.
현재 거주하고 있는 주소지가 아니라 임차했던 주택의 소재지를 기준으로 관할법원을 찾는 것이 중요합니다.
셀프로 진행한다면 전체 흐름은 다음과 같습니다.
임차권등기명령 신청서에는 기본적으로 다음 내용이 들어갑니다.
신청 이유는 감정적인 내용보다 계약 체결 → 전입·점유 → 계약 종료 → 보증금 미반환 순으로 사실관계를 적는 것이 좋습니다.
신청인과 피신청인 사이의 별지 목록 기재 주택에 관하여 아래 임대차계약에 따른 임차권등기를 명한다는 결정을 구합니다.
신청인은 2024년 9월 1일 피신청인과 서울특별시 ○○구 ○○로 소재 주택에 관하여 임대차보증금 200,000,000원, 임대차기간 2024년 9월 1일부터 2026년 8월 31일까지로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 신청인은 주택을 인도받고 전입신고 및 확정일자를 갖추었으나 임대차기간이 종료된 현재까지 보증금을 반환받지 못하고 있어 임차권등기명령을 신청합니다.
실제 신청서에는 계약 내용에 맞게 날짜와 금액, 주소를 정확하게 바꿔 작성해야 합니다.
생활법령정보가 안내하는 기본 첨부서류는 다음과 같습니다.
상황에 따라 다음 자료도 함께 준비할 수 있습니다.
법원에서 별도 보정명령이 나오면 추가서류를 제출해야 할 수 있습니다.
다가구주택의 방 하나 또는 주택의 특정 부분만 임차한 경우에도 신청할 수 있습니다.
이 경우 임차한 부분이 어디인지 명확하게 표시한 도면을 첨부해야 합니다.
등기부에는 사무실이나 공장 등으로 되어 있지만 실제로 주거용으로 임차해 사용했다면 임차권등기명령이 가능할 수 있습니다.
이 경우 계약 체결 당시부터 신청 시점까지 실제 주거용으로 사용했다는 사실을 입증하는 자료가 필요합니다.
원칙적으로 임차주택은 등기돼 있어야 합니다.
무허가 건물처럼 등기 자체가 불가능한 경우에는 임차권등기명령을 이용하기 어렵습니다.
사용승인을 받고 건축물대장이 작성돼 즉시 임대인 명의의 소유권보존등기가 가능한 건물이라면 일정한 서류를 갖춰 예외적으로 신청할 수 있습니다.
임대인 1명, 임차인 1명이고 주택 1개를 기준으로 생활법령정보가 제시한 예시는 총 43,400원입니다.
| 항목 | 예시 금액 |
|---|---|
| 수입인지 | 2,000원 |
| 등기수입증지 | 3,000원 |
| 송달료 | 31,200원 |
| 등록면허세·지방교육세 | 7,200원 |
| 합계 | 43,400원 |
송달료는 당사자 수 등에 따라 달라질 수 있으므로 임대인이 여러 명이거나 사건 구조가 달라지면 실제 납부금액도 달라질 수 있습니다.
따라서 흔히 말하는 “임차권등기 비용 4만원 정도”는 단순한 기본 사례에 해당한다고 보면 됩니다.
가능합니다.
현행 주택임대차보호법은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기에 들어간 비용을 임차인이 임대인에게 청구할 수 있도록 명시하고 있습니다.
대법원도 임차권등기 관련 비용에 대한 임차인의 비용상환청구권을 인정하는 취지의 판결을 내놓았습니다.
따라서 다음 자료는 보관해 두는 것이 좋습니다.
임차권등기명령은 신청서를 제출하면 법원이 서류를 검토하고 결정을 내린 뒤 등기 촉탁 절차를 거칩니다.
실무상 1~2주 정도를 예상하는 경우가 많지만 법률상 모든 사건이 반드시 1~2주 안에 끝난다고 정해진 것은 아닙니다.
기간이 길어질 수 있는 대표적인 이유는 다음과 같습니다.
따라서 이사일을 정할 때 “신청 후 정확히 7일이면 끝난다”는 식으로 계획하지 않는 것이 좋습니다.
현재 절차에서는 임차권등기명령 결정이 임대인에게 송달된 때뿐 아니라, 임대인에게 결정이 송달되기 전에 법원이 임차권등기를 촉탁해 실제로 임차권등기가 기입된 때에도 효력이 발생할 수 있습니다.
이는 임대인이 고의로 송달을 피하면서 임차권등기 절차를 지연시키는 문제를 줄이기 위한 중요한 부분입니다.
가장 주의해야 할 부분입니다.
임차권등기명령을 신청했다는 사실만으로 바로 대항력과 우선변제권이 보존되는 것은 아닙니다.
현행법은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 기존 권리를 유지한다고 규정합니다.
따라서 기존에 대항력과 우선변제권을 유지해야 하는 임차인은
신청 → 법원 결정 → 등기 촉탁 → 등기부 기입 확인 → 이사 및 전출
순서로 진행하는 것이 중요합니다.
등기사항증명서를 새로 발급해 확인하는 방법이 가장 명확합니다.
등기부에 임차권등기가 기입됐는지 확인한 뒤 다음 절차를 진행하는 것이 좋습니다.
단순히 법원에서 ‘결정문’을 받았다고 해서 등기부 기입까지 끝났다고 생각하면 안 됩니다.
이미 대항력을 취득한 임차인은 임차권등기 후 이사하고 주민등록을 옮겨도 종전에 취득한 대항력을 유지합니다.
확정일자와 전입·점유 요건을 갖춰 우선변제권을 취득했다면 임차권등기 이후 전출하더라도 그 권리가 유지됩니다.
기존에 대항력이나 우선변제권을 확보하지 못했던 임차인은 임차권등기가 완료되면 그 시점부터 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
이미 그보다 앞서 근저당권 등 선순위 권리가 설정돼 있었다면 그 권리보다 우선할 수는 없습니다.
그렇지는 않습니다.
임차권등기는 보증금을 자동으로 지급받게 하는 절차가 아니라 임차인의 권리를 보전하는 절차입니다.
집주인이 계속 돈을 지급하지 않는다면 다음 절차를 별도로 검토할 수 있습니다.
즉, 임차권등기명령과 보증금 반환소송은 목적이 다릅니다.
| 구분 | 임차권등기명령 | 지급명령 |
|---|---|---|
| 주요 목적 | 대항력·우선변제권 보전 | 돈 지급 요구 |
| 대상 | 임차주택 | 임대인 |
| 결과 | 임차권 등기 | 지급명령 |
| 이사 가능성 | 등기 후 권리 유지 가능 | 직접 관련 없음 |
| 강제집행 | 자체로 보증금 회수 절차는 아님 | 확정 시 집행권원 가능 |
| 보증금 자동 지급 | 아니오 | 임대인이 지급하지 않으면 집행 필요 |
보증금이 장기간 반환되지 않는다면 두 절차를 목적에 맞게 병행하거나 순차적으로 진행할 수 있습니다.
보증금을 전액 반환받은 뒤에는 임차권등기 말소 절차를 진행할 수 있습니다.
중요한 점은 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저라는 것입니다.
대법원 판례에 따라 집주인이 “임차권등기를 먼저 지워주면 보증금을 주겠다”고 주장한다고 해서 두 의무가 동시이행관계가 되는 것은 아닙니다.
즉,
보증금 반환 → 임차권등기 말소
순서가 원칙적인 구조입니다.
보증금 전액을 아직 돌려받지 못했다면 임차권등기를 먼저 말소하는 것은 주의해야 합니다.
임차권등기는 보증금 반환을 확보하기 위해 설정해 둔 권리보전 장치이기 때문입니다.
보증금 반환과 등기 말소를 같은 날 진행해야 한다면 실제 송금 확인과 말소서류 전달 순서를 명확하게 정하는 것이 좋습니다.
기존 임차인이 주택을 점유하고 주민등록을 유지하고 있었다면 대항력 보호와 연결됩니다.
임차권등기 완료 전에 먼저 이사하고 전입신고까지 옮기면 기존 권리에 문제가 생길 수 있습니다.
따라서 보증금을 받지 못한 상태에서 다른 집으로 이사해야 한다면 다음 순서를 기억하는 것이 중요합니다.
임대차가 끝났지만 보증금을 전부 또는 일부 돌려받지 못한 경우 신청할 수 있습니다.
원칙적으로 임대차가 종료된 이후 신청합니다.
가능합니다. 보증금을 일부라도 돌려받지 못했다면 신청 대상이 될 수 있습니다.
임대인 1명과 임차인 1명, 주택 1개를 기준으로 생활법령정보에서 제시하는 예시는 총 43,400원입니다. 실제 금액은 당사자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다.
신청인이 직접 신청서를 작성해 관할법원에 제출할 수 있습니다. 법은 변호사 선임을 신청요건으로 두고 있지 않습니다.
신청만 한 단계에서 바로 전출하는 것은 주의해야 합니다. 임차권등기가 실제 등기부에 기입된 뒤 이사하는 것이 기존 대항력과 우선변제권을 지키는 핵심입니다.
현재 절차에서는 결정 송달 전이라도 법원의 촉탁에 따라 임차권등기가 먼저 기입되면 효력이 발생할 수 있습니다.
아닙니다. 임차권등기는 권리보전 제도입니다. 보증금을 실제로 받기 위해 지급명령이나 반환청구소송, 강제집행 등이 추가로 필요할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
임대차 종료 당시 대항력이 있었던 임차인뿐 아니라 일정한 경우 대항력을 이미 상실한 임차인도 신청할 수 있습니다. 다만 권리관계와 신청 상대방에 따라 제한이 생길 수 있습니다.
임차권등기가 완료된 주택을 그 이후 임차한 임차인은 주택임대차보호법상 소액보증금 최우선변제권을 받을 수 없습니다. 이는 기존 임차권등기 임차인을 보호하기 위한 규정입니다.
보증금 반환의무가 임차권등기 말소의무보다 먼저입니다. 보증금을 전액 반환받은 뒤 말소 절차를 진행하는 순서가 중요합니다.
전세보증금을 돌려받지 못했다고 해서 계속 기존 집에 거주할 수만은 없습니다.
새로운 직장으로 이동하거나 다음 집 계약 때문에 정해진 날짜에 이사를 해야 하는 경우도 많습니다.
문제는 보증금을 받기 전에 집을 비우고 주민등록까지 옮기면 임차인이 기존에 가지고 있던 권리의 보호에 문제가 생길 수 있다는 점입니다.
임차권등기명령은 이런 상황에서 기존 임차권을 등기부에 남겨 두고 이사할 수 있도록 만들어주는 장치입니다. 현행법도 임차권등기 후 기존 대항력과 우선변제권을 유지하도록 명확하게 규정하고 있습니다.
비용도 기본 사례에서는 4만원대 수준이고 직접 신청할 수 있기 때문에 전세보증금을 받지 못한 세입자가 활용할 수 있는 중요한 보증금 보호 절차입니다.
임차권등기명령은 임대차계약이 종료됐는데도 전세나 월세 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 이용할 수 있는 제도입니다.
핵심 절차는 다음과 같습니다.
임대인과 임차인이 각각 1명이고 주택이 하나인 기본 사례의 신청비용은 약 43,400원으로 안내되고 있으며, 임차인은 이러한 임차권등기 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
가장 중요한 한 가지를 기억한다면 “신청했으니 바로 이사”가 아니라 “등기부에 임차권등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사”입니다. 이 순서를 지켜야 기존에 확보한 대항력과 우선변제권을 안정적으로 유지할 수 있습니다.
파주 제3땅굴 예약 방법 총정리 위치 DMZ 투어 모노레일 이용 안내 파주 여행에서 분단의 역사를…
부산 기쁨두배통장 신청 총정리 자격 서류 만기수령액 신청기간 안내 부산에 거주하면서 일하고 있는 청년이라면 목돈…
어업인 안전교육 신청 방법 총정리 온라인 교육 대상 이수 절차 안내 어선을 운항하거나 조업에 참여하는…
합의서 양식 무료 다운로드 작성법 예시 법적 효력까지 총정리 돈을 빌려준 문제, 교통사고, 물품대금, 손해배상,…
원화 환율 하락기 대미 투자 전략 환율 전망 환전 시점 분할매수 총정리 원·달러 환율이 내려가기…
75세 이상 운전면허 적성검사 총정리 갱신 인지검사 비용 준비물 안내 만 75세 이상 운전자는 일반…