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토지거래허가구역 연장 여부는 아직 정해지지 않았고, 정부는 연말까지 시장을 보고 판단하겠다는 입장입니다. 2026년 10월 16일 열린 첫 주택공급 정례브리핑에서 김이탁 국토교통부 1차관이 직접 밝힌 내용입니다. 서울 25개 구 전역과 경기 12곳의 아파트 허가구역은 2026년 12월 31일에 기한이 끝나므로, 연내 매수나 매도를 생각하는 분이라면 결정 시점과 그 전후로 달라지는 점을 미리 짚어 두는 편이 좋습니다.
토지거래허가구역 연장 여부는 언제 결정되나요
공식 결정은 12월 중순 전후가 될 가능성이 큽니다. 정부가 날짜를 못 박지는 않았지만, 10월 16일 브리핑에서 이유리 국토부 주택정책과장은 “연말까지 시장 상황을 계속 모니터링하겠다”고 말했습니다. 인접 지역까지 묶을지도 함께 검토하고 있다고 덧붙였습니다.
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작년 사례를 보면 감이 옵니다. 강남3구와 용산구 허가구역은 2025년 9월 30일 만료를 앞두고 9월 17일에 연장이 발표됐습니다. 만료 2주쯤 전에 결론을 낸 셈입니다. 이번에도 비슷한 흐름이라면 12월 중순 무렵 발표를 예상해 볼 수 있습니다. 다만 이건 과거 패턴에서 나온 추정일 뿐이니, 계약 일정은 공고를 확인한 뒤 확정하시는 게 안전합니다.
연장 쪽에 무게가 실리는 이유
홍지선 국토부 장관은 10월 7일 국정감사에서 허가제에 대해 “어느 정도 수요가 있다”고 답했습니다. 데일리안 보도에 따르면 한국부동산원 기준 서울 아파트값은 10월 첫째 주 0.12% 올라 87주 연속 상승했습니다. 게다가 7월에 새로 묶인 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시는 기한이 2027년 말이라, 기존 지역만 먼저 풀기는 어색하다는 분석이 나옵니다.
지금 토지거래허가구역은 어디이고 언제 끝나나요
수도권 허가구역은 지정 시기에 따라 만료일이 두 갈래로 나뉩니다. 연말 연장 논의의 대상은 2026년 12월 31일에 끝나는 지역입니다.
| 구분 | 지역 | 대상 | 기한 |
|---|---|---|---|
| 2025년 10·15 대책 지정 | 서울 25개 구 전역 | 아파트, 아파트 1개 동 이상 포함 연립·다세대 | 2026년 12월 31일 |
| 2025년 10·15 대책 지정 | 과천, 광명, 의왕, 하남, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지 | 아파트, 아파트 1개 동 이상 포함 연립·다세대 | 2026년 12월 31일 |
| 2025년 9월 연장 | 강남·서초·송파·용산 | 아파트 | 2026년 12월 31일 |
| 2026년 7월 지정 | 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시 | 아파트(5개 층 이상) | 2027년 12월 31일 |
오피스텔과 상가는 이번 아파트 중심 지정 대상에서 빠져 있습니다. 반대로 같은 서울이라도 개별 필지 단위로 따로 묶인 구역이 있을 수 있으니, 관심 있는 주소는 토지이음에서 한 번 더 조회해 보세요.
토지거래허가구역 연장되면 무엇이 그대로 유지되나요
연장된다면 지금 적용되는 규칙이 1년 더 이어진다고 보시면 됩니다. 매수자가 체감하는 핵심은 사전 허가, 실거주 2년, 자금 계획 심사 세 가지입니다.
허가 신청 절차와 기간
- 매도인과 매수인이 함께 관할 구청이나 시청에 허가를 신청합니다. 정부24 온라인 신청도 됩니다.
- 허가신청서, 토지이용계획서, 취득자금 조달계획서를 냅니다.
- 허가증은 접수일로부터 15일 이내에 나옵니다. 불허가 통보를 받으면 1개월 안에 이의신청할 수 있습니다.
- 허가를 받은 뒤에 매매계약을 체결합니다.
15일이라는 처리 기간이 생각보다 일정을 잡아먹습니다. 잔금일을 빠듯하게 잡았다가 허가가 늦어지면 기존 집 매도나 대출 일정까지 꼬일 수 있으니, 최소 3주 여유를 두는 걸 권합니다.
실거주 의무와 면적 기준
허가를 받아 산 주택은 2년간 실거주해야 합니다. 부부 공동명의라면 둘 다 전입해야 하고, 가족 일부만 들어가 살면 위반으로 볼 여지가 있습니다. 허가일로부터 4개월 안에 입주를 시작해야 한다는 점도 함께 보도됐습니다.
허가 필요 여부는 아파트 전용면적이 아니라 대지지분으로 판단합니다. 법정 기준은 주거지역 60㎡ 초과지만 투기 우려 지역은 6㎡ 초과처럼 크게 낮춰 적용하기 때문에, 서울 아파트라면 사실상 거의 모두 허가 대상이라고 생각하는 편이 맞습니다.
어기면 받는 불이익
허가 없이 계약하면 2년 이하 징역 또는 계약 당시 개별공시지가 기준 토지가격의 30% 이하 벌금이 붙습니다. 허가 목적대로 살지 않으면 3개월의 이행 기간을 준 뒤, 의무 기간이 끝날 때까지 매년 취득가액의 최대 10%를 이행강제금으로 냅니다. 10억 원에 산 아파트라면 해마다 최대 1억 원이 나갈 수 있다는 뜻입니다.
연장과 해제 중 어느 쪽이든 매수 계획은 어떻게 세우나요
결론이 나오기 전까지는 어느 쪽에도 베팅하지 않는 일정이 가장 안전합니다. 상황별로 정리하면 이렇습니다.
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- 연내 실거주용으로 살 계획: 연장 여부와 관계없이 허가를 받아야 하는 시기입니다. 허가 15일과 입주 일정을 역산해 계약을 잡으면 됩니다.
- 세 낀 집을 사서 나중에 들어갈 계획: 아래에서 설명할 실거주 유예 요건을 먼저 확인하세요. 해제를 기다리며 미루는 것보다 확실합니다.
- 해제되면 사겠다는 계획: 1월 1일 이후 계약분부터 적용되므로, 연내에 가계약금을 보내는 순간 허가 대상이 됩니다.
- 허가구역 밖 인접 지역을 보는 경우: 정부가 인접 지역 확대를 검토 중이고, 데일리안 보도에서는 군포, 수원 권선, 부천 원미, 화성 병점이 경기 평균보다 빠르게 오른 곳으로 꼽혔습니다. 계약 직전 추가 지정 공고가 나올 수 있다는 점을 염두에 두세요.
자주 하는 실수는 효력 시점을 착각하는 것입니다. 허가구역은 공고 직후가 아니라 공고 후 며칠 뒤부터 효력이 생기고, 그 전에 체결한 계약에는 허가와 실거주 의무가 적용되지 않습니다. 10·15 대책 때도 공고 5일 뒤인 10월 20일부터 효력이 발생했습니다.
세입자 있는 집은 언제까지 실거주를 미룰 수 있나요
세입자가 살고 있는 집을 사면 실거주를 늦출 수 있는 유예 제도가 있고, 신청 기한이 2027년 12월 31일까지로 1년 늘었습니다. 국토부가 2026년 9월 17일 발표했고 10월 1일부터 시행됐습니다.
달라진 점은 갱신계약도 인정된다는 것입니다. 기존에는 남은 임대차 기간만 유예해 줬지만, 이제 갱신 1회(최대 2년)까지 기다린 뒤 입주할 수 있습니다. 대신 2026년 5월 12일부터 허가 신청일까지 무주택이어야 하고, 유예가 끝나면 직접 들어가 2년을 살아야 합니다. 허위 임대차 계약은 당연히 인정되지 않습니다.
자주 묻는 질문
연장되면 기한은 1년인가요
정해진 바는 없습니다. 작년 강남3구·용산 연장은 1년 3개월이었고, 그 전에는 1년 단위 재지정이 많았습니다. 기간은 발표 공고에서 확인해야 합니다.
분양권이나 경매로 사도 허가가 필요한가요
신규 분양 아파트 당첨, 경매 낙찰, 재건축 조합 보류지 매각은 허가 예외로 알려져 있습니다. 다만 그렇게 산 집을 다시 파는 2차 거래부터는 허가 대상입니다.
가족에게 증여하는 것도 허가 대상인가요
돈이 오가지 않는 순수 증여는 대상이 아닙니다. 대출이나 전세보증금을 함께 넘기는 부담부 증여는 넘겨받는 채무만큼을 대가로 보아 허가를 받아야 합니다.
해제되면 기존 실거주 의무도 사라지나요
그렇게 단정하기 어렵습니다. 이미 허가를 받아 산 주택은 허가 당시 조건이 남아 있을 수 있으므로, 해제 공고가 나오면 관할 구청에 기존 의무 처리 방식을 따로 확인하세요.
정리 지금 확인할 것
토지거래허가구역 연장 결정은 12월 31일 만료 전에 나옵니다. 그 전까지 할 일은 세 가지입니다.
- 관심 주소가 어느 허가구역에 속하는지, 기한이 2026년 말인지 2027년 말인지 확인합니다.
- 연내 계약 예정이라면 허가 15일과 입주 4개월을 역산해 일정을 짭니다.
- 12월 중 국토부·서울시·경기도 공고를 확인하고, 인접 지역 추가 지정 여부도 함께 봅니다.
이 글은 10월 16일 정부 브리핑 기준이며, 연장 발표가 나오면 내용을 반영해 다시 정리하겠습니다. 실제 거래 전에는 관할 지자체에서 최종 조건을 확인하세요.
